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El mes pasado el gobierno regional de Cataluña aprobó un polémico decreto ley para regular el mercado de alquiler de viviendas. Para hacer frente al encarecimiento de los alquileres, la medida introduce el control de las rentas a través de un índice oficial de referencia en aquellos barrios en los que los precios de los alquileres se consideren desproporcionados o en los que exista una elevada demanda de vivienda.

Esta decisión, que ha obtenido el apoyo de una parte importante de la sociedad civil, también suscitó críticas entre algunos expertos. Mientras tanto, otros países de la UE ya han puesto en marcha normativas similares para hacer frente al aumento masivo de los precios del alquiler, un fenómeno creciente que ha amenazado a las grandes ciudades europeas durante los últimos años.

El decreto ley sólo se aplica a los inmuebles de 150 metros cuadrados o menos y la subida máxima del precio oscila entre el 10% y el 20% por encima del índice de referencia oficial, que informa del precio medio por metro cuadrado de un lugar concreto. Por ejemplo, si una vivienda tiene zonas comunes excepcionales, como piscinas o jardines, el propietario puede subir el precio hasta un 15% por encima del índice de referencia y, en el caso de una vivienda nueva o reformada, hasta un 20%.

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La ley se promulgó a pesar de que el Consejo Consultivo del Parlamento dictaminó el pasado mes de agosto que la regulación de las rentas de alquiler no se encuentra entre las competencias del Parlamento de Cataluña -por ser una competencia del Estado- y, por tanto, varios de los artículos de la ley incumplirían el marco de la Constitución Española y del Estatuto de Cataluña.

Los contratos de arrendamiento afectados por esta ley son únicamente los que se refieren a la vivienda habitual del inquilino que se encuentra dentro de una zona declarada “área con mercado residencial tenso” (ATRM), que, según la norma, son aquellos municipios o zonas dentro de los municipios, en riesgo de no disponer de suficientes viviendas de alquiler a un precio asequible. Quedan fuera del ámbito de aplicación de la ley los alquileres de temporada, los turísticos y todas las viviendas que no estén ubicadas en una ATRM.

La facultad de definir estas áreas corresponde a la Generalitat de Cataluña, excepto para el municipio de Barcelona, que corresponde a su Ayuntamiento, y para el Área Metropolitana de Barcelona, que corresponde al Consejo Metropolitano. La declaración de un ATRM tendrá una validez de 5 años.

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Con la nueva ley de medidas urgentes para la limitación de la renta en los arrendamientos de viviendas, la Ley 11/2020, que entró en vigor el 22 de septiembre de 2020, Barcelona entró en una nueva fase para regular los precios del alquiler introduciendo un índice de referencia de la renta de la vivienda.

Esta Ley pretende fijar un límite a los precios de las viviendas en alquiler a través del índice. Hasta ahora, el índice de referencia del alquiler sólo era orientativo, y había tres opciones de precio de referencia: el inferior, el superior o el propio índice.

El valor del índice se determina mediante un sistema de geolocalización. En función de los datos introducidos en el formulario de la web, la herramienta valora el precio en función de los precios de alquiler máximos y mínimos encontrados en la zona de búsqueda.

Los precios de los alquileres están subiendo en Barcelona desde hace tiempo. La demanda de vivienda en la ciudad ha provocado que los precios de los alquileres sigan aumentando para poder competir con el número de inmuebles.

¿A qué tipo de viviendas de alquiler afecta? La ley va dirigida a los contratos de alquiler de larga duración, que se firmen a partir del día de la publicación de la ley y que estén ubicados en una zona declarada como Área de Tensión del Mercado de la Vivienda, que afecta a 60 municipios de Cataluña.

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El 22 de septiembre de 2020 entró en vigor en Cataluña la Ley (Cat) 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes de contención de las rentas en los arrendamientos de viviendas y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, de protección del derecho a la vivienda.

El objetivo de la citada Ley es limitar el encarecimiento de las rentas pactadas en los contratos de arrendamiento de vivienda cuando el inmueble se destine a residencia habitual del inquilino y esté ubicado en una zona declarada como mercado tenso de la vivienda (actualmente 60 municipios).

La imposición de las restricciones tiene una duración máxima de cinco años, que puede ser prorrogada, una o varias veces, si la situación lo justifica y se acredita esta necesidad, por un periodo máximo que no supere su duración inicial.

La Ley establece una regulación especial para aquellos contratos que tengan por objeto viviendas que hayan sido alquiladas dentro de los cinco años anteriores al 22 de septiembre de 2020 por arrendadores que sean personas físicas y tengan, solos o junto con su unidad de convivencia, unos ingresos, incluidos los de alquiler, iguales o inferiores a 2,5 veces el Indicador de Renta de Suficiencia de Cataluña (IRSC). En este caso, si estos arrendadores van a firmar un nuevo contrato al que le sea aplicable el régimen previsto en la Ley de referencia, podrán seguir aplicando la misma renta que en el contrato anterior, salvo que ésta sea inferior a la calculada en base al precio de referencia (límite anteriormente indicado en el apartado a)), en cuyo caso podrán alcanzar dicho límite, siempre que los ingresos del arrendatario no sean iguales o inferiores a 3,5 veces el IRSC.